전세사기 피해자 신청, 보증금만 못 받으면 인정될까요? 국토교통부의 2026년 최신 기준으로 인정 조건과 필요서류를 확인하고, 피해 임차인이 끝까지 읽으면 온라인 신청 방법·지원제도·LH 피해주택 매입 절차와 주의사항까지 한 번에 알 수 있습니다.
2026년 6월 한 달 동안 전세사기피해지원위원회가 1,409건을 심의해 548건을 추가 인정했습니다. 특별법 시행 이후 누적 결정 건수는 39,669건, 2026년 6월까지 LH가 매입한 피해주택은 누적 9,707호로 발표됐습니다. 피해자 결정과 주거지원 신청이 계속되고 있다는 의미입니다.
다만 임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다는 이유만으로 자동 인정되는 것은 아닙니다. 보증금 미반환 사실과 함께 다수 피해 발생 가능성, 경매·공매 진행, 임대인의 반환 의도 여부 등 특별법상 요건을 종합적으로 심사합니다.
전세사기 피해자 신청방법 전 확인할 인정 조건
전세사기 피해자로 인정받으려면 원칙적으로 특별법에서 정한 네 가지 요건을 확인해야 합니다. 신청인이 직접 사기죄를 입증해 형사판결을 받아야만 신청할 수 있는 것은 아니지만, 계약관계와 보증금 미반환 상황을 보여주는 객관적인 자료가 필요합니다.
첫 번째 조건: 대항력과 우선변제권 관련 요건
피해주택을 인도받아 실제로 점유하고 전입신고를 마친 상태에서 확정일자를 갖춰야 합니다. 임차권등기를 완료했거나 전세권을 설정한 경우에도 관련 요건을 인정받을 수 있습니다.
이사를 계획하고 있다면 주의해야 합니다. 임차권등기 없이 먼저 전출하면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있으므로, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서는 법률상담을 받은 후 퇴거 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
두 번째 조건: 임대차보증금 기준
기본적인 임대차보증금 기준은 5억원 이하입니다. 다만 피해 지역의 여건과 신청인의 사정을 고려해 상한을 2억원 범위에서 조정할 수 있어 최대 7억원 이하까지 심사 대상이 될 수 있습니다.
세 번째 조건: 보증금 회수 피해 발생 또는 예상
임대인의 파산·회생절차, 피해주택의 경매·공매 개시, 세금 체납으로 인한 압류, 임차인의 지급명령이나 판결 등 집행권원 확보 상황을 통해 보증금 반환채권을 변제받지 못했거나 받기 어려울 것으로 예상돼야 합니다.
현재 경매가 시작되지 않았더라도 임대인이 여러 주택의 보증금을 반환하지 못하고 있거나 파산절차가 진행되는 등 객관적인 위험이 확인된다면 관련 자료를 함께 제출해야 합니다.
네 번째 조건: 임대인의 반환 의도가 의심되는 사정
임대인이 처음부터 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다. 대표적으로 임대인에 대한 수사 개시, 계약 과정의 기망, 반환 능력이 없는 사람에게 주택 소유권을 넘긴 경우, 자금 능력 없이 다수 주택을 취득한 경우 등이 검토 대상입니다.
| 결정요건 | 주요 확인 내용 | 준비하면 좋은 자료 |
|---|---|---|
| 주택 점유 및 권리 확보 | 전입신고, 확정일자, 임차권등기 등 | 주민등록 자료, 확정일자 계약서, 등기사항전부증명서 |
| 보증금 기준 | 원칙적으로 5억원 이하, 예외적으로 최대 7억원 | 임대차계약서, 보증금 지급 내역 |
| 보증금 회수 곤란 | 경매·공매, 압류, 파산·회생, 집행권원 | 경매통지서, 법원 결정문, 지급명령, 판결문 |
| 반환 의도 의심 | 기망계약, 수사 진행, 무자력 임대인 등 | 고소·수사 자료, 문자, 녹취, 계약 설명자료 |
단순 보증금 미반환과 전세사기 피해의 차이
계약 만료일이 지났는데도 보증금을 받지 못했다면 임대인의 채무불이행에 해당할 수 있습니다. 하지만 채무불이행이 곧바로 특별법상 전세사기 피해자 결정을 의미하지는 않습니다.
예를 들어 임대인이 일시적인 자금 부족으로 반환을 늦추고 있지만 보증보험을 통해 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 최우선변제금과 우선변제권 행사로 전액 회수가 가능한 경우에는 특별법 적용 대상에서 제외될 수 있습니다. 공식 안내에서도 보증 가입, 최우선변제 또는 자력으로 보증금 전액을 회수할 수 있는 경우를 적용 제외 대상으로 안내합니다.
반면 임대인이 시세나 선순위 채권을 숨긴 채 계약했거나, 여러 임차인의 보증금을 이용해 주택을 반복 매입하고 반환을 중단한 경우, 명의만 다른 사람에게 주택을 넘긴 경우 등은 사기 의도를 판단하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.
따라서 전세사기 피해자 신청방법을 알아볼 때는 “보증금을 받지 못했다”는 사실만 적기보다 다음 내용을 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.
- 계약 체결 당시 임대인이 설명한 주택 시세와 채권관계
- 보증금 지급일과 지급 방법
- 임대인이 보증금 반환을 거절하거나 연락을 끊은 시점
- 동일 임대인이나 같은 건물의 다른 피해 사례
- 경매·공매, 압류, 파산·회생 진행 여부
- 경찰 신고 또는 수사 진행 여부
- 임대인과 주고받은 문자메시지, 통화 녹취, 내용증명
전세사기 피해자 온라인 신청 절차
전세사기 피해자 신청방법은 온라인과 오프라인으로 구분됩니다. 온라인 신청은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 할 수 있으며, 오프라인 신청은 피해주택 소재지를 관할하는 광역시·도 접수창구에서 진행합니다.
온라인에서는 회원가입과 본인인증을 마친 뒤 임대차계약 및 피해 내용을 입력하고 관련 서류를 첨부합니다. 접수 후에는 ‘나의민원’ 메뉴에서 지자체 조사와 위원회 심의 진행상황을 확인할 수 있습니다. 결정 전까지는 신청 취하도 가능합니다.
온라인 신청 순서
- 전세사기피해자 지원관리시스템 회원가입
- 휴대전화 또는 공동인증 등을 통한 본인인증
- 피해주택 주소와 임대차계약 정보 입력
- 보증금 지급 및 미반환 경위 작성
- 임대차계약서와 증빙서류 첨부
- 신청서 최종 제출
- 나의민원에서 접수·조사·심의 현황 확인
- 결정 완료 후 결정문 조회 및 출력
온라인 신청 전 임대차계약서와 경매·공매 관련 서류를 PDF 또는 이미지 파일로 준비하면 입력 시간을 줄일 수 있습니다.
결정신청 페이지는 PC와 크롬 브라우저에 최적화돼 있습니다. 제출 전 임시저장 여부와 첨부파일이 정상적으로 등록됐는지 반드시 확인하세요.
오프라인 신청 절차
온라인 신청이 어렵다면 피해주택 소재지 관할 광역시·도의 전세사기피해 지원 접수창구를 방문할 수 있습니다. 오프라인 신청 시 본인 확인을 위한 주민등록증, 운전면허증 또는 여권 등을 지참해야 합니다.
신청서는 피해주택이 있는 지역을 기준으로 접수하는 것이 원칙이므로, 현재 거주지와 피해주택 소재지가 다르다면 방문 전 관할 접수처를 확인해야 합니다. 전국 광역시·도 접수부서는 공식 지원관리시스템의 ‘유관기관 및 지자체 처리부서 안내’ 메뉴에서 확인할 수 있습니다.
전세사기 피해자 신청 필요서류
필수서류는 신청인의 계약관계와 피해 사실을 확인하기 위한 기본자료입니다. 모든 신청인이 동일한 서류를 제출하는 것은 아니며, 경매 진행 여부와 임차권등기, 소송 및 임대인의 파산 여부에 따라 추가자료가 달라집니다.
| 구분 | 제출서류 | 비고 |
|---|---|---|
| 필수 | 전세사기피해자등 결정신청서 | 온라인 작성 또는 공식 서식 사용 |
| 필수 | 임대차계약서 사본 | 갱신계약서와 특약도 함께 준비 |
| 조건부 | 주민등록표 초본 | 행정정보 공동이용 미동의 시 제출 |
| 조건부 | 임대인 파산선고·회생개시 결정문 | 해당 절차가 진행 중인 경우 |
| 조건부 | 경매·공매 개시 관련 서류 | 경매통지서, 최고서, 공매통지서 등 |
| 조건부 | 집행권원 | 판결정본, 지급명령, 공정증서 등 |
| 조건부 | 임차권등기 자료 | 등기사항전부증명서, 결정문 등 |
| 보완자료 | 보증금 지급 증명 | 계좌이체 내역, 영수증 |
| 보완자료 | 임대인과의 연락 자료 | 문자, 내용증명, 녹취록 등 |
| 보완자료 | 수사 관련 자료 | 고소장 접수증, 사건사고사실확인원 등 |
경매통지서나 공매통지서를 분실한 경우에는 등기사항전부증명서로 진행 여부를 확인할 수 있습니다. 공식 안내는 결정신청서, 임대차계약서 및 필요한 경우 주민등록표 초본을 기본자료로 안내하고, 파산·경매·집행권원·임차권등기 자료는 해당 사실이 있을 때 제출하도록 규정하고 있습니다.
계약서를 여러 차례 갱신했다면 최초계약서와 갱신계약서를 모두 준비하는 것이 좋습니다. 보증금을 증액한 경우에는 증액분의 송금 내역도 함께 제출해야 계약 내용과 실제 지급액을 확인하기 쉽습니다.
사진을 촬영해 제출할 때는 계약 당사자, 주소, 보증금, 계약기간, 확정일자와 특약이 선명하게 보여야 합니다. 일부 페이지가 빠지거나 글자가 흐리면 보완 요청으로 심사기간이 길어질 수 있습니다.
피해자로 인정되면 받을 수 있는 지원제도
검색할 때 ‘전세사기 피해자 지원금’을 찾는 경우가 많지만, 피해자로 결정됐다고 모든 신청인에게 같은 금액의 현금이 자동 지급되는 제도는 아닙니다. 결정 유형과 소득·자산, 주택 상황, 경매 진행 여부에 따라 필요한 지원을 별도로 신청하는 구조입니다.
특별법상 네 가지 요건을 모두 충족한 피해자는 경·공매 절차, 신용 회복, 금융, 긴급복지 등 폭넓은 지원을 신청할 수 있습니다. 일부 요건만 충족해 ‘전세사기피해자등’으로 결정된 경우에는 결정 유형에 따라 금융지원, 긴급복지 또는 조세채권 안분 등 이용 가능한 제도가 달라질 수 있습니다.
| 지원 분야 | 주요 내용 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 경·공매 지원 | 경매·공매 유예, 법률상담, 우선매수권 활용 등 | 결정 유형과 경매 진행 여부 확인 |
| 금융지원 | 저리 전세대출, 기존 대출 대환, 주택매수자금 지원 | 소득·자산·주택가격 및 금융기관 심사 |
| 주거지원 | LH 피해주택 매입, 공공임대 우선공급, 긴급주거지원 | LH 사전협의와 주택 매입 가능 여부 심사 |
| 신용회복 | 연체정보 등록 유예·조정 등 | 채무 종류와 연체상태에 따라 차이 |
| 법률지원 | 법률상담, 소송 및 경·공매 절차 지원 | 지원기관별 대상과 범위 확인 |
| 심리상담 | 피해자 심리치료 및 상담 연계 | 지정기관 또는 지원센터 문의 |
| 긴급복지 | 생계·의료·주거비 등 긴급지원 | 소득·재산·금융재산 기준 별도 심사 |
| 조세채권 안분 | 임대인 체납세액을 개별주택별로 안분 | 결정 유형과 주택 권리관계 확인 |
지원 한도와 금리는 고정된 값이 아니라 정책과 신청 유형에 따라 변경될 수 있습니다. 실제로 공식 지원 안내에서도 순자산 기준과 일부 피해 유형의 저리 전세대출 한도가 수정됐으므로, 오래된 블로그의 금액을 그대로 적용하지 말고 신청일 기준 공지를 확인해야 합니다.
결정문을 발급받았다면 원하는 지원기관에 결정문을 제출해야 실제 지원 심사가 시작됩니다. 피해자 결정만으로 대출이나 현금성 지원이 자동 실행되지는 않습니다.
지자체가 별도로 운영하는 이사비, 월세, 생활안정비 등은 지역과 예산에 따라 달라질 수 있습니다. 정부 지원과 지자체 지원의 중복 가능 여부도 접수기관에 확인하세요.
LH 전세사기 피해주택 매입 절차
LH 피해주택 매입은 피해자가 보증금을 현금으로 즉시 전액 돌려받는 단순 보상제도가 아닙니다. LH가 피해자의 우선매수권을 양도받거나 관련 절차에 따라 피해주택을 매입한 뒤 공공임대주택으로 활용해 피해자의 주거안정과 피해 회복을 지원하는 방식입니다.
2026년 6월까지 LH의 전세사기 피해주택 매입은 누적 9,707호로 집계됐습니다. 현재 LH청약플러스에는 전국 단위 피해주택 매입 통합공고가 게시돼 있으며, 실제 신청은 피해주택 소재지 관할 LH 지역본부에서 처리합니다.
LH 매입 사전협의 신청 대상
현재 통합공고상 사전협의는 결정통지서에 ‘전세사기피해자’ 또는 ‘신탁사기피해자’로 표시되고, 피해주택의 경매·공매가 개시된 신청인을 대상으로 합니다. 단순히 결정문을 보유했다는 이유만으로 모든 주택이 자동 매입되는 것은 아닙니다.
LH는 주택 상태, 권리관계, 위반건축물 여부, 매입가격과 임차인 현황 등을 검토합니다. 다가구주택이나 공동담보가 설정된 건물은 여러 임차인의 권리관계가 연결돼 있어 처리 절차가 복잡해질 수 있습니다.
LH 피해주택 매입 진행 순서
- 전세사기피해자 또는 신탁사기피해자 결정문 발급
- 피해주택 경매·공매 개시 여부 확인
- 관할 LH 지역본부에 매입 사전협의 신청
- 임대차 및 등기 권리관계 조사
- 주택 현장조사와 매입 가능 여부 검토
- 감정평가 및 매입가격 검토
- 우선매수권 양도 등 필요한 서류 제출
- LH의 경매·공매 참여 또는 협의 절차 진행
- LH 주택 매입 완료
- 피해자에 대한 공공임대 공급 및 후속지원 검토
신청은 방문·우편 또는 LH청약플러스 온라인 주택매도 메뉴를 이용할 수 있습니다. 2026년 7월 현재 게시된 정정공고는 2025년 5월 26일 공고됐으며, 공고상 마감일은 2030년 5월 31일입니다. 다만 관련 법령과 공고가 변경될 수 있으므로 실제 신청 시 최신 정정공고를 다시 확인해야 합니다.
LH 매입을 희망한다면 경매기일 직전까지 기다리지 말고 결정문을 받은 뒤 관할 지역본부와 사전협의를 시작하는 것이 좋습니다.
주택의 권리관계와 건축물 상태에 따라 매입이 제한될 수 있습니다. LH 신청과 별도로 배당요구 종기, 경매기일 등 법원의 절차도 계속 확인하세요.
신청 결과와 이의신청 기간
결정신청이 접수되면 광역시·도가 피해 사실을 조사합니다. 공식 절차 안내상 지자체의 접수·조사는 신청일부터 30일 이내, 국토교통부 위원회의 심의·의결은 안건 상정 후 30일 이내 진행되며 15일 연장이 가능합니다.
다만 위원회 상정 전 자료 보완, 결정문 작성과 송달에는 추가 시간이 필요할 수 있습니다. 접수 후 바로 60일째 되는 날 반드시 결정문을 받는다는 의미는 아니므로 진행상황을 확인해야 합니다.
결과에 동의하기 어렵다면 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있습니다. 국토교통부는 이의신청일부터 20일 이내 재심의 결과를 결정하도록 안내하고 있습니다.
이의신청서에 기존 신청내용을 반복해서 작성하기보다는 부결 사유를 확인하고 새로 확보한 증거를 제출해야 합니다. 예를 들어 추가 피해자 확인자료, 임대인 수사자료, 경매개시결정, 시세자료, 선순위 권리 자료 등이 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
신청 전에 확인할 최종 체크리스트
전세사기 피해자 신청방법을 확인했다면 다음 항목을 순서대로 점검해 보세요.
- 피해주택 전입신고와 확정일자가 유지되고 있는가
- 임대차계약서 전체 페이지를 보관하고 있는가
- 보증금 송금 내역을 발급받았는가
- 임대인에게 반환을 요구한 문자나 내용증명이 있는가
- 등기사항전부증명서에서 압류·근저당·경매 여부를 확인했는가
- 보증보험 가입 및 보상 가능 여부를 확인했는가
- 같은 건물이나 동일 임대인의 추가 피해자가 있는가
- 임대인의 경찰 수사 또는 파산·회생 진행 여부를 확인했는가
- 이사 예정이라면 임차권등기 필요성을 검토했는가
- LH 매입 희망 시 경매·공매 개시 여부를 확인했는가
온라인 신청이 어렵거나 어떤 자료를 제출해야 할지 판단하기 어렵다면 전세사기 피해 상담전화 1533-8119로 문의할 수 있습니다.
지원관리시스템 이용 문의는 1600-9640에서 안내합니다.
전세사기 피해자로 결정되더라도 보증금이 즉시 자동 반환되는 것은 아닙니다.
결정문을 받은 뒤 경·공매, 금융, LH 주거지원, 법률지원 등 자신의 상황에 맞는 제도를 각각 신청해야 실질적인 지원을 받을 수 있습니다.
